主题：一线城市房价涨幅趋缓，楼市走向扑朔迷离

本文来自微博：阳光inger2017
【中国房价泡沫，哪些城市面临破裂？杭州、南京、厦门、北京上海……】现领观察对中国房地产市场的泡沫指数做了分析。首先，三个观察指标：（1）房贷比（住房贷款余额/总贷款余额）衡量购买意愿。在由基本面支撑过渡到由金融支撑的房地产市场中，房贷比可以衡量资金脱实向虚的程度，进而衡量购买意愿；（2）居民杠杆率（住户部门贷款余额/GDP）衡量购买力。居民杠杆率越高，继续加杠杆的空间越小，购买力越弱；（3）房贷收入比（住房贷款余额/居民可支配收入）衡量偿还贷款能力。房贷收入比越高，房贷偿还能力越弱，购房者放弃房产，市场上供给激增。

再看中国城市，2016年房贷/总贷款余额的比值大约为17%，远低于美国。但北京、上海、厦门和南京房贷/总贷款余额均高于全国水平，分别达到22%、28%、40%和25%。

2016年我国居民杠杆率为45%，远低于美国次贷危机时的水平，但住户贷款余额增速较快。从城市来看，目前厦门居民杠杆率已经达到97%，超过美国次贷危机时的最高水平，杭州也快速上升至71%。

北京、上海、厦门、南京和杭州房贷收入比分别为137%、138%、201%、175%和139%，远超过美国次贷危机时期的最高值。

根据三个指标，得出的结论自然为：房地产泡沫风险并不是全国性的，而可能在一些热点城市产生。如近年来房价迅速升温的二线城市，将可能是房地产泡沫破裂的起点。杭州、厦门、南京在指标中显得突出，北京上海在指标上也显得“泡沫化”倾向。

OK，以上是三个常见指标的城市泡沫结论，很明显，一二线城市中枪，因为大城市居民贷款意识强、贷款意愿强、也确实贷房贷占比高。但事实上，与三四五线城市相比，一二线的房产是“资产”，四五线毛线城市村镇的房子只是“库存”，虽然后者的城市居民没有什么房贷，房贷占比不高，房贷收入比也不高，但大量的房子与日渐减少的人口相比，泡沫恰在后者。因此，真正的结论是：
（1）一二线城市的房产价格高企，自是当然，房贷各方面的数据都显得“泡沫”，但并不见得会崩破之嫌，城建的持续、人口的集聚、资源的堆积，以一定速率发展，大量化解泡沫化数据；
（2）房价短期看政策、信贷，中长期看人口、产业、供地。恰恰是因为看好大城市而逃离小城市导致大城市的房产金融属性高，小地方房子只是房子，用来居住而已；
（3）三个静态房贷指标，用来横向比较城市泡沫，其实力有不逮，但用来纵向分析单个城市的房价演绎，则很有意义。从房价的抬头到高潮，恰是各项指标急遽上升的过程，最终到达某个政策、风险临界点之后迎来调整，因此，静态指标并非无用，但也并非全有用，不适合用来评判全局，但适合用来研究单个城市；
（4）目前这个阶段，随着这一轮三四线城市房价的飙升，泡沫化最严重的恰恰不是一二线，而是三四五线毛线城市。人口拐点已到，接下来的人口分化、坍塌与集聚将会是人类历史上史诗级的巨幅变迁。拭目以待。