主题：写字楼是否适合投资-投资价值分析

写字楼主要购买者为个人而不是公司，其主要购买动机为投资，他们首先看中的是写字楼的位置，其次是配套设施。

1） 风险分析
成都写字楼投资并不火爆，远远低于投资商铺的热情。投资写字楼，主要有两个风险，一是贬值风险，二是规划风险，三是空置风险，三是商住楼竞争风险。

贬值风险：主要是因为地段贬值和未来新兴楼盘的涌现对现在写字楼市场定位和市场价值构成的冲击，这就要求要高起点，高规格的硬件配置，从空调系统设计标准到会议系统4+1同声传译的配置，5A智能化管理，六类布线，宽带数字网，进口原装电梯等，加上良好的物业管理使其保值、增值，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式，为年收益×15年＝房产购买价，若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

规划风险：房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区范围有限，增值的空间更大，是否位于CBD区域，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。城市建设规划的变更与确立，都将对这一因素产生重大影响，如城市副中心的确定，势必带动该区域的写字楼发展。

空置风险：由于投资的写字楼入住率不高，租金下降带来的风险。商住楼竞争风险：商住楼具有一些写字楼无法比拟的优势。立项为住宅比立项为商业的出让金便宜50%；商住楼和写字楼的按揭政策差别很大，写字楼最多8成20年按揭，而商住楼可以达8成30年按揭；两者技术标准差距很大，比如消防系统，国家规定住宅可以不安装消防系统，但是写字楼一定得有，一套三室二厅150㎡住宅，按照住宅标准通常住了3—3.5个人，如果把它作为办公室，至少能容纳10个人，不安全系统差两倍；电费上的差别，住宅电费比写字楼便宜1/3；现在中国允许多种经济共同发展，不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，这是一个很现实的问题。

2） 投资写字楼和商铺的风险探讨  

一直以来，成都众多投资客追捧商铺为主。但近一两年商铺投资风险也逐渐暴露出来。一方面，商铺的成熟不仅仅是依靠市政建设，关键是靠人气的聚集，如周遍人口的增加、购买力的增强等因素，并非朝夕可成型，需要经过漫长的酝酿和培育，这无疑加大了商铺未来经营的风险。其二，单个商铺的经营受到隔壁铺位甚至该街区或商场其他商铺的影响，别的铺位的经营好坏、经营业态都是单个铺位需关注的问题。第三，商场里单个销售的商铺受整个商场的经营管理的制约。而目前成都市从事商铺经营管理的公司尚不成熟，即使外来的管理公司也有适应成都市场的过程。如果后续的经营管理跟不上，商铺的投资回报将大打折扣。

而写字楼恰恰在以上三方面都较有优势。写字楼只要配套条件符合客户要求，很快就能成熟起来，受周遍环境影响很小。其次写字楼内部各单位之间的经营业态关联不大，即使隔壁单位没人入驻，也不会对本单位造成过大损失。更重要的是，写字楼在物业管理方面的发展，已经十分成熟。在成都，从外资知名公司到本地老牌企业，大量的物业管理公司能营造科学的写字楼氛围。所以写字楼的投资相对较为稳健。

3） 写字楼投资回报分析
目前成都市的写字楼投资回报和地段有直接的关系。不同地段的写字楼和商铺的价格差异都不同。如人南立交附近的写字楼比商铺的价格要高，回报也更可观；而天府广场附近的商铺比写字楼更有投资价值。但总体来说，写字楼收支平衡（既首付收回）的年限比商铺早。而且写字楼能提供七成20年的按揭贷款，商铺最高提供五成10年，比较而言，写字楼为一些短期内资金有限的投资客提供了更大的资金运作空间。

如果在投资风险相当的情况下，投资者总是会将有限资金投入在回报率最高的目标上。所以写字楼的投资回报率应参考其他相对成熟的投资目标。目前成都房地产市场上，大多数商铺所承诺的年投资回报率多在8%左右。所以，可将写字楼的年投资回报率亦定为8%。若小于8%的回报率，则写字楼的可投资性较低。