主题：关于开元物业撤离开元四季问题的分析思考-----关注自己合法权益的业主

自从浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称-开元物业）2015年9月7日《致开元四季全体业主的一封信》公开张贴以来，引起了广大业主的普遍关心和深切担忧。目前，终止服务日期已迫在眉睫，广大业主的担忧愈加强烈。如果广大业主不能明确认识开元终止小区服务所带来的严重后果，进一步集思广益，统一认识，尽快妥善地解决问题，将在一定程度上给我们社区带来管理上的混乱和整体局面的不安定，最终导致业主自身蒙受损失！从现阶段广泛调研的情况分析，结合开元物业终止小区服务的单方行为，引发了我们的几点思考：

一、   开元物业撤离的原因：

开元集团今年实行内部改制，前八年多都是集团内部企业一体化运作，员工的工资都是集团开支。实事求是地讲，开元集团公司前期对徐州开元物业年年补贴的现实数据是任何徐州物业做不到的。改制后，浙江开元物业具有单独法人资格，实行独立核算、自负盈亏。但由于徐州开元四季部分业主拖欠物业费积累已达422万元，给独立面对市场的物业公司带来了运营的困难，公司运转出现了严重问题。

二、开元撤离后的弊端

1、撤离后，真空期的危害无法预估

开元物业距今对小区服务了近十年，对环境、公用设备、各种管网、隐蔽工程、相关强弱电网、人员、人事等比较熟悉，其它物业介入后难以在较短时间内交接到位，从时空上形成不了“无缝对接”。可以想象，绵延三期的庞大社区在终止各项专业物业服务的情形下，整个小区丧失了卫生、保安、相关服务会是何种局面……

2、没有品牌的物业，管理水平堪忧

开元物业是国家一级资质物业管理专业企业,国家服务业500强，其管理软件、硬件系统完备科学，具有进一步提升优质服务的潜能和空间。尽管出现了多种令人失望、痛心的问题和现象，但开元物业在开元四季的管理应该功过二八分：二分的管理问题，八分的成绩。目前，小区保持的优美环境业主有目共睹，没有品牌的物业，其管理水平和管理经验有待考证，而开元物业获得的资质是其实力的验证，其过往的成绩也已明证。

3、管理巨额资金无法解决，接管工作实施困难重重

如果开元物业今年9月30日终止服务，小区只能被迫选择重新招标或小区自管。但由此直面我们的问题是：（1）、由于开发商建筑质量低劣造成的隐患无法诉求，长期得不到整改；（2）、现阶段消防管网和弱电系统已不能正常使用；（3）、以上二项用于改造的费用合计约为300多万元，何人承接？（4）变电设备、排污管也存在不同程度的问题，这也是新招标企业和自管物业短期难能解决的。开元物业如果就此撤离、终止服务，业主就会成为无根之木，无源之水，蒙受生活不便利，资产缩水的双重损失。因此，开元物业的去留是每位业主必须明确表态的问题！

4、物业撤离，危及楼盘的保值、增值

评估房产的价值高低，除了地段、配套等硬性指标，作为服务延伸的物业管理显示出越来越重要的作用。徐州楼盘中，财苑开发的楼盘锦绣家园、锦绣山水、锦绣年华均以其良好的物业管理，使其楼盘价格居高不下，业主大受其益。小康人家，销售初期，受到楼盘质量问题的困扰，楼价始终低迷，物业进驻后，服务到位，管理有序，现在，楼盘价格坚挺，业主和物业良好的配合，取得了很好的共赢。相反，以前在徐州首屈一指的南部某小区，业主大闹物业，物业退出后，小区管理混乱，直接影响了其高档小区的房价。

三、换位思考，互助共赢

开元物业由于部分业主拖欠物业费积累已达422万元，这不仅给物业的运营带来困难，也严重侵犯了65%以上已交物业费业主的利益。经过了解和调查，拖欠物业费的原因大致有以下多种：（1）、物业没有给业主的诉求有效的解决；（2）、少部分业主恶意拖欠；（3）、一些楼层单元上下串通，整个单元拒交物业费。不论何种原因，拖欠物业费的行为是法律所不允许的。如果全体业主都按法行事，不拖不欠、交足物业费，相信开元物业怎么能“无奈撤出”呢？这也是他们撤出主因之一。但愿全体业主达成共识——拖欠物业费的行为，这是一种不合法不合情的不良行为。维护业主们的权利，可以采取正确、文明的方法，而不可以采用抗交物业费的办法。

四、依法依例，相互依存，彼此尊重

开元物业在《致开元四季全体业主的一封信》中提到“因业主委员会换届等多方面原因，至今仍未签订物业服务合同”的问题，只字未提自己企业在客服等方面造成的原因，也没提及开发商房屋质量有问题及配套设施和装备有瑕疵所造成业主的不满的现实情况，对此我们深感失望，在去年供暖期间各种矛盾就井喷式出现。部分业主由于对物业种种不满升级为攻击业委会的“不作为”，进一步提出“赶走开元物业，拒交物业费”，同时否定业委会的工作，想用“不作为”罢免代之。当时，这种矛盾已经到了势不两立的境地。加上当时社区“大党委”主要领导不善于引导、监督、沟通，使局面愈加混乱，可以说，社区党委也不是没有责任的。虽然业委会做了很多说服工作，希望不同意见的业主加入业委会，齐心协力地把小区工作做好，他们却一直没有诚意，反而开始在小区网对人进行人身攻击。这样的局面怎能召开业主大会？又怎能签订服务合同？绝大多数业主的利益又怎能有效维护？

最近，湖滨办事处领导多次到开元社区调研，为了加强开元社区领导，重新配备了社区党委正、副书记和办事处工作组。经过广泛的走访和调研，他们认为：目前，留住开元物业符合广大业主的利益诉求，小区党委和居委会正积极协调，多方面做工作挽留开元物业。相信广大业主积极努力配合上级领导的正确引导，最终能说服开元物业上层领导对徐州开元物业施压，终止“断臂求生”的概念和意识，继续为我们小区服务，维护社区的和谐稳定。

党委新班子从一个月的工作实践来看，工作是严谨的，不走过场、实事求是、弘扬正气、勇于担当，使社区正气上升，具备了一定的凝聚力！我们有理由相信，在新领导班子的带领下，小区的面貌将一定可以大大改观，和谐、幸福、美满的环境就一定会实现！

广大业主们，向您致以最诚挚的问候！

                                         开元四季业主大会工作组

                       2015年9月17日

为什么财苑和滨湖的业主对物业大都满意，很少有不交物业费的呢，因为业主心里有杆秤

开元的物业的服务越来越差，是很多人不交物业费的原因

如果开元物业能从此以后加强管理，敢于管理，用心管理，相信很多业主不会不教物业费的

如果该物业还象以前那样，那把他留下来也没有什么意义

合同具有相对性，业主当然有交物业费的义务，但物业也有按合同要求提供合格服务的义务

如果物业服务不到位，就是合同履行有瑕疵，业主可以要求损害赔偿，要求物业承担违约责任。当然有少交物业费的权利

如果服务好坏都一分钱不少，天底下哪里有那么便宜的事情

这个分析的文章我有几点看法

1.房屋的质量和物业公司无关，质保期内有开发商负责，之后由物业维修基金负责，换哪个物业公司都一样。

2、变电设备等的维护和物业也没关系，比方变电设备有电业公司负责。

3、开元物业从保安到经理都换了N拨人了，谈不上换人就管不好的问题。

希望业委会能客观的评价开元物业去留的利弊，

 收到