主题：徐州别墅——一份七分熟的牛排徐州别墅： 一份七分熟的牛排

今天，别墅从一个遥远的词汇变成了一种可以兑现的梦想，摇滚歌手喜欢在歌词里唱着彼岸、唱在别处，其实别墅就是“在别处的一种生活方式”，为自己的工作和生活来一个跳跃式的置换，享受的生活容易由此展开。所以在抓住别处的美妙生活前，不妨先读读我们的“别墅·七分熟牛排”，哪怕只有一次。
    政策在2004年带给徐州诸多别墅项目开发商无比喜悦。今年春节期间，徐州别墅总上市货量不足千套(栋)，“政策性稀缺”给此前价值低估的徐州别墅得以“价值回归”，但售价并不会有大幅涨升，5％以内的升幅较为合理，而在可以预见的未来，不管别墅政策是继续施压还是放缓甚至解禁，徐州别墅售价都将一直上涨。因此，钟情别墅的人士，是该出手的时候了。
限令时时有 别墅越发少
徐州别墅市场越限越火
   “2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。”前不久，国土资源部高层的一番话，无疑是给本来经历了2005年“销售寒冬”的别墅市场重新燃起了冬天里的一把火。年底热销已经成为徐州别墅市场的一大景观。市场分析人士认为，随着国家耕地的逐渐减少，别墅这样的豪宅限制开发将成为必然，现在的问题是，目前徐州市场上在销的1000多套别墅卖完后，未来的别墅市场将往何处去？
    ■数据
·徐州市目前在售的别墅项目共计8个，总建筑面积为60万平方米左右。
·目前约有1396套别墅单位推向市场销售。
·近效别墅整体销售率达到80%以上，市区别墅客户70%为本地人。
·徐州别墅整体市场价格在3600-6000元左右。
    ■国土部：不要再打别墅的主意
前不久，在人民大会堂举行的“中国房地产CEO高峰论坛”上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示，2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。建议开发商“不要再打别墅的主意”。目前我国建设用地资源紧张，乱批别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益问题，国家今后会更加重视。而且建设部将严查违规批出的别墅用地。
    ■别墅在限令声中热销
限制别墅的开发在全国引起了广泛的关注。在徐州一些别墅项目的开发商纷纷表示，虽然限令让别墅市场陷入迷茫，但热销的事实却让开发商们兴奋不已。
据调查，目前徐州新增别墅不但七成以上的项目均价都在每平方米4000元左右，有一段时间曾陷入困顿，但在近期一反常态，迎来了销售高峰。
    位于金山桥的霖雨山庄，在1月初又迎来了销售高峰，尤其在周末看房的人络绎不绝。该项目销售经理李玖洲告诉记者，项目从去年5月开盘以来价格就一直缓中有升，低的每户涨了7万元，高的涨了15万元。目前80万元起价的别墅已经销售一空，现在90万元一套起价的别墅被众多买家所关注。按照常理，每年9、10月份一过，在销项目就迎来了淡季，但进入2006年1月以来差不多天天都有好几拨人来看房，周六周日更是不用说了。在售楼处，记者看到虽然天很冷，短短20分钟的采访时间里已经来了二拨看别墅的购房者。
    业内人士介绍，虽然徐州房价在去年国家频频出台房地产新政没受较大影响，一直稳中有升。但受困于徐州购房者整体经济实力，加之别墅价格不菲，去年别墅市场一直温而不火。但到了年底，限制别墅开发的消息无疑给了目前开发的别墅一针强心剂。不少买家纷纷出手，被称为“尊贵首席湖畔别墅”的龙润山庄，由于交通便利，坐拥云龙湖畔，自去年6月开盘以来每月能有近20套左右出手，目前仅剩20余套的供应量。面对限令，该项目负责人说，国家限制别墅用地，主要是因为现在全国的耕地减少，政府为了节约土地出此政令，但对于已经过关或者在销的别墅来讲，是不会带来任何不利影响的，反而会刺激买家的购买欲望，因为他们现在所买到的别墅在限令有效之日起肯定要升值的，所以从某种意义上讲，龙润山庄别墅现在的热销，与其说是因为城市别墅的稀缺，不如说是政府限令给买房人提供了购买的信息，给已购别墅者创造了更大升值的空间。
    ■别墅停建真的能够限制房价上涨吗？
除了占用耕地外，还有一种声音，称别墅是导致房价上涨的原因之一。停建别墅能够有效地平抑房价。果真如此吗？
    有关部门对限制豪宅开发可能有利于抑制房价的乐观估计，也许正是仅仅停留在了数据的表面分析上。因为别墅涨得快，导致加权计算的房地产平均价格表现出过快上涨。而限制别墅开发后，豪宅的比重下降了，计算出的平均房地产价格也就下来了。
业内人士指出，如果别墅停建，房地产最直接的效应是骨牌效应，现有的别墅和豪宅会升值，高档公寓随之涨价，以此类推，与别墅相对应的人群会将投资目标转向高档公寓，而高档公寓面对的人群由于买不到和自己匹配的房而转向普通住宅。那么至少在某种程度上会刺激普通住宅的价格上涨，至于影响程度目前还不好估算。
    ■铜山新区，徐州最大的别墅部落？
    倘若说距离对别墅购房者而言并不是考虑的主要问题，那么交通则一定是别墅购买者关注的焦点，事实上，徐州别墅格局的形成正是由交通路网的建设发展而催生。依据交通路线布局，目前徐州别墅项目基本上可以划分为新区、凤鸣路、金山桥、云龙湖四大板块。
新区板块里代表楼盘有：汉府雅园、久隆凤凰城、泉山美墅等；云龙湖西岸板块代表楼盘有：龙润山庄、湖森堡、南湖·一栋洋房；凤鸣路板块代表楼盘有：阳光森林半山别墅、一栋洋房；金山桥板块代表楼盘有：霖雨山庄、中汇怡心别墅、金山晓月。
据泉山美墅项目负责人陈晓强先生介绍，目前徐州的别墅主要分布在新区板块，占到56.9%，新区别墅中以久隆凤凰城、汉府雅园为代表，未来还将有泉山美墅、浙江同创陆续上市，而且该区域也是徐州未来重点发展的方向，因此新区板块别墅唱主角的格局几年之内不会改变；而传统的别墅供应区域供应量较小。如：凤鸣沿线、云龙湖西岸，仅湖森堡、南湖·一栋洋房属于比较新的项目，其它楼盘处于尾盘状态。此外，东部金山桥板块由于霖雨山庄的出现，也吸引了一部分投资客的目光。
另据记者调查，在新区板块别墅市场中以联排和叠加为主要产品，占到77%；双拼和独栋所规划的数量也占一定比例。新区别墅规划面积大致如下：叠加面积在180-200㎡、联排面积在230㎡、双拼面积在280-310㎡、独栋面积在290-310㎡。相对而言，随着泉山美墅的整装上市，新区板块有可能成为徐州最大别墅部落。
    ■提问别墅
1、消费者一般花多长时间了解一个别墅项目？
●两至三个月
2、一般看多少个项目后才会作出最终决定？
●至少五个，也有只看一次，当场就买的。
3、最看中项目的什么地方？
●地理位置、价位、户型、外立面、面积大小、风格都会考虑，主要看购房目的：作为第一居所的购房者会选择市区的别墅，周末度假型购房者会选择较远的一些风景区别墅。
4对开发商的“品牌”看不看中？
●品牌当然是任何购房者都会考虑的因素之一，不过对于别墅这种昂贵的不动资产，购房者更看中它的品质。
5、一般的别墅消费者大概有几次置业经历？
●二次置业者超过60%
6、徐州别墅整体以什么类型别墅为主？容积率在多少？小区绿化面积在多少比率？
●联排叠加为主，容积率0.4～1.5；绿化率大于35％。
7、对车位有没有特别的要求？
●低端别墅至少一户一个车位（库），高端别墅至少两个车位（库），而且车位（库）须位于别墅内部或私家花园范围内。
8、对物业的要求如何？
●希望高质量的物业，品牌物业管理公司受欢迎。
9、徐州别墅消费的总体特点是什么？
●需求类型多元，比较理性，自住为主。
10、徐州的别墅价位如何？什么价位的项目比较受欢迎？
●3600元/平方米—9000元/平方米，单价在4500元以内的别墅比较受欢迎。
（根据各别墅开发商售楼处统计所得）
    ■政策成就别墅“尊贵”
据了解，国家有关部门早在2003年就出台了限制别墅用地的文件，为什么在这两年别墅开发仍然如火如荼地进行呢？上海诚策房地产咨询有限公司徐州分公司经理童钧对记者说，目前开发的别墅项目基本都是在2003年审批用地的释放，在销别墅清盘后，徐州的别墅将在一定的时间内面临空白期。这种因素的影响使得2005年的别墅销售要好于2004年，2005年年底别墅热销也就不足为奇了。
2004年，国土资源部和央行联合出手，不再审批别墅用地以及限制别墅开发信贷。限制别墅土地的政策开始发挥作用，金融政策也同时在给购买别墅者与开发别墅者构筑起新的门槛。银行开始叫停高档别墅个人房贷，2004年10月28日央行突然决定加息更给别墅市场造成了不小的影响。此前几年一直发展蓬勃势头凶猛的徐州别墅开发开始受到了严重遏制。
然而，政策继续施压，但徐州别墅市场却依然“阳光灿烂”，依然有新概念出现，依然有新亮点涌现。政府政策的打压，不仅没有令徐州别墅彻底消失，反而借助政策的推导，徐州别墅更显“尊贵”——所谓“物以稀为贵”，徐州别墅不仅从此价值得到充分体现，价格也开始昂扬走高。
面对这样的市场“商机”，有多少开发商会选择原封不动的价格销售？在记者采访时，霖雨山庄销售负责人就透露，霖雨山庄已在1月8日提价，近期还有可能选择二月份再次提价。
    ■价格随着价值走高
据市统计局的数字显示，“十五”期间特别是我市人均GDP已达到1700美元，工业化水平达到87%，人均年收入1.6万元左右，按照国际发展经验，这将使我市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，经济高速发展带动消费能力的增加，特别是不少民营和股份合作制企业老板，在收入大幅增加后开始购买高档别墅；外地、境外以及海归人士在徐州置业瞄准别墅物业；稀缺的别墅不断升值，部分投资者开始将投资目光瞄准了别墅这一独特物业……
2005年，政策继续“施压”，银行“围追堵截”，经济高速发展，存货日渐“稀缺”……徐州别墅价格由此涨升自在意料之中。而未来不管别墅政策是继续施压、还是放缓甚至解禁，徐州别墅售价仍将一往前“涨”不会回头。因为土地资源永远是更显稀缺，而消费者消费能力则会不断提升，价格随着价值走高。因此，今年春节徐州别墅价格只有上涨而不会下降。不过，由于别墅物业对市场反应相对滞后，别墅价格的涨升一时还不会像普通住宅那样疯狂上涨，因此，春节期间徐州别墅售价并不会有大幅涨升，5％以内的升幅较为合理。墅开发热的一种政策限制，并不意味着未来不会再开审批别墅开发用地之门。
因此，对别墅购买者而言，如果是希望改善居住的环境和质量，体现自我的身价，以自住为主，同时期望所购物业升值，目前徐州别墅价值突显值得“入市”，但不必为了抢购“绝版”别墅而冲动。
    六大坐标立起徐州别墅
    近几年，徐州房产界鼎立打造多品种、全方位、立体化、多形态的高端别墅楼盘，形成了新一轮别墅热。很显然，高端别墅的成功开发后，随之而来的就是“别墅装修装饰”这一高端市场。
自从本报房产版块与读者见面以来，很多买了别墅的读者寄来资料，希望我们帮助联系设计师进行设计。那么到底怎样才能让别墅装修少一些遗憾呢？记者从几位在别墅装修设计方面有经验的设计师口中，确定了足以将别墅作品立起来的六大装修坐标。
    坐标一：竞标方式选装修公司
    别墅装修专业性极强，市民对此都不很了解，在所拥有的设计资源中，采用设计方案竞标的方式选择装修公司，市民从中进行比较选择，选出最能体现自己综合需求的设计方案。在与众多家装公司接触过程中，设计师在合理控制造价的前提下，除了要满足客户对设计风格、功能等方面的要求外，还必须满足客户的一些特殊要求。例如：高端客户对住宅风水的要求，一套房子大门的朝向、玄关的顶、地面的纹向讲究；饰物该放哪些？怎么摆放？高低错落的讲究；卧室床的位置、绿化摆放有哪些宜忌？……
另外，有些别墅客户在别墅土建的时候就聘请设计师前期介入，对房屋的结构、增加使用面积等重新设计，避免了不必要的敲墙回固的麻烦，使户型更合理，也加强了防水层和防潮方面的考虑。
    坐标二：选择“管理型”装修公司
    别墅装修涉及面广，关联专业施工机构不少于10个，作业时间大都在4—5个月之间，过程管理的重要性尤为突出。在这一过程中，若由有较强预见性和协调性的管理公司对设计、施工(包括各种设施设备安装)、监理各参与机构进行有效的、系统的协调与组织，就会大大减少各类施工问题发生的可能性。 
坐标三：选监督机制完善的装修组织
    别墅装修过程是专业与专业之间对话的过程。在这一过程中会产生诸多问题，孰是孰非，这就需要公正、客观的监督机制，首先要有监理公司。一套价值数百万上千万的别墅，它的装修额值数十万甚至几百万，牵扯方面众多，若质检仅仅靠内部人员而没有第三方的客观监理，是极不科学的；在施工过程中每个单项、分项检验、材料检验首先由工程管理部进行检验，再由第三方监理公司进行检验并出具检验报告，对不合格项采取一票否决制。
    坐标四：选择售前、中、后服务完善的设施机构
    别墅装修中会涉及许多设施设备的选购和安装，如中央空调、地热、新风、智能网络等。作为市民，无法完全从专业的角度去对这些设施设备进行选择。这就要求市民要选择售前、中、后服务完善的设施机构来组织协调，及时制止不良情况的发生。
    坐标五：选择专业的别墅室内外园艺设计机构
一般而言，别墅客户会购买周边区域的绿化地带，但对家庭绿化的理解往往仅限于绿草地和室内盆栽；其实绿化在整栋别墅中应无处不在，阳台、房顶、窗台、中庭，而且什么样的环境种哪类植物，室内绿化的摆放与种类选择的讲究等等，这就是为什么需要一个专业的园艺设计为之服务的理由。
坐标六：选择高品质家居用品设计规划机构
    “装修”之后，必不可省的是“装饰”，成功的“装饰”真可谓是具有画龙点睛的功效，看似不经意中的一瓶一罐、一花一草、一画一插，都与周围的环境水乳交融，和谐共鸣；包括寝具、家具、窗帘、摆饰、餐具以及个人饰品，因此应该在设计师的装饰指导下，完成真正意义上的“别墅装修装饰”。
（装修观点由江苏锦华装饰公司徐州分公司总经理王从全以及南京钟凯丽装饰公司徐州分公司总经理成忠兴提供）
    别墅装修设计该如何掌握 
买别墅是为了提高生活质量，可装修别墅带来了不同于普通居室装修的新烦恼。总结本版收到的一些别墅业主的来信，他们的困惑大体有三方面：如何做到室内装饰风格与室内建筑风格的和谐统一？如何达到最佳的使用状态？如何使用一些高科技的家居产品？为此，我们约请江苏锦华装饰公司徐州分公司的王从全总经理做一个原则性的答复，他有三点建议提请大家注意。
一、注意建筑风格、小区环境与室内装饰三者的风格统一
    一般别墅的建筑风格都是以欧式为主，而不少业主又想把原有的中式红木家具搬进别墅，如果室内装饰以红木家具为出发点来进行设计，就与建筑风格产生了矛盾。遇到这样的情况，一般进行这样两种处理：1、劝说业主将中式红木家具卖掉或转赠给父母、子女、亲友，另外选购新的欧式家具，使室内设计能很从容地与欧式建筑风格相统一；2、将一个层面或一个层面中的一两间房，作另类设计(中式设计)，以满足业主保留中式红木家具的愿望。
    二、要达到最佳的使用状态，水电是基础
别墅往往建在市郊，大多数有地下车库，如果土建时没有做好防水层，那么在装潢施工中就一定要加强防水层和防潮方面的考虑。特别是底层的基础设施，设计时一定要考虑到防水、防潮，在这方面宁可矫枉过正，也不能掉以轻心。在普通居室的装修中，水电设计比较简单，设计中往往不作为重点充分加以重视。但对于别墅来说，由于面积大，空间穿插交错复杂，那就要注意主光源、辅助光源、艺术点光源的合理配置，加上强电、弱电两个系统的协调与统一考虑，以及照明度的计算、插座开关的分配、照明的分组，特别是楼层间照明的双回路控制等等，所有这些专业配置，必须要从较高专业水准的标准来设计和施工，才能确保万无一失。