主题：【房产律师专栏】第四期 房屋产权问题解答

徐州房天下针对网友们留贴中最关注的一些话题，走访了红杉树律师事务所的刘梦林律师，本期将对老百姓买房时的一些热点问题进行逐一解答。

【房天下友】开发商由于疏忽，未把原来的别墅立项及时变更为公寓，致使其不能按期给我办理土地证，而只有房产证，使得我无法二次出售。合同规定“不能按期办理房产证明的，买受人可以退房”。办理了房产证但没有按时办理完土地证，是否说明开发商违约呢?

【刘律师】商品房买卖合同中都有关于开发商不能按时办理两证的违约责任，你可有两种选择；一种让开发商承担逾期办证的赔偿责任；一种办理退房手续，与开发商办理签订退房协议后，到相关部门办理手续即可。开发商仍然要承担违约责任。具体的违约责任赔偿数额合同条款都有约定。

【房天下友】夫妻双方都在外地，工作稳定，准备购买首套商品房总价95万，首付50万，准备向银行贷款45万。还款希望AA制，想分别向银行用公积金贷22.5万，各还各的，可行吗？

【刘律师】是否实行AA制，由你们夫妻双方签订一个协议确定即可。房证上署一人或署两人的名字都不能以夫妻的名义个人分别贷款，但是根据现在的规定，你们夫妻双方只能在购房当地办理公积金贷款，或者将你们双方的公积金提出。商业贷款按房证上的署名办理和还款，至于由谁来偿还，还是各还各的，由你们夫妻双方协商决定、内部执行。

【房天下友】家里现有房产为动迁房，现产证上有家庭各个成员的名字。现父母认为房子只是他们共有的，要求子女迁出，问这样是否合理，做为子女是否也有部分产权？

【刘律师】根据相关法律的规定，房产证上是代表房产人的唯一凭证，房产证上的署名就证明其具有该房屋的权。如果没有明确的份额，就视为共同共有。也就是说，大家共同享有该房屋的权和拆迁赔偿款。因此，子女也是有权获得拆迁赔偿的，但是，如果房产证上没有子女的名字，就是你父母的共同财产。子女无权享有和获得赔偿。

【房天下友】09年三月,我看好了一套二手房并打算买下来.房子是九几年的老房子.已经和原房主讲好的价格.但在交易时原来房主房产证上的信息有误,只有改正后才可以买卖.所以七月份等房主新房产证颁发后我们才开始继续房产过户.手续都办好了,十一月房管所通知我去拿我的房产证时被告知因为原房主的房产证是新的,所以我买的房子不足五年,要交高额的交易税,合下来要多交好几万,请问我该不该交这个钱?我该怎么办?

【刘律师】是否需要交税，看你们的合同约定，如果合同约定过户的费用、税收都由你来承担，那肯定要由你来交这部分费用；如果没有约定，按法律规定办理。但是，你购买的二手房虽然是办理的新房证，但不是一种交易行为，而是对原有房证信息误差的更正，应以其原交易的时间为准。房产所（办理房产过户的部门）要求以新房证为证让你交纳营业税，于法无据，是错误的。建议你与房产部门交涉。我们认为，如果上手的交易行为确实超过了五年的，不应交纳营业税等费用。

【房天下友】离婚的双方都不能拿出房产证明,但在法院的离婚诉讼过程中,向法官说明房子是夫妻的共同财产,法院会承认吗？

【刘律师】诉讼中，法院的法官是处于中立主导位置的，根据《民法》、《民诉法》的相关规定，对于当事人自认的事实，法院予以确认。但是，如果该房屋是属于其它第三人的，你们双方又没有证据证明是属于你们的房产，法院当然不能确认。如确认，就有可能侵犯了第三人的合法权益，对你们侵权行为给予合法化。

【房天下友】仲裁机构可以办理房产赠与手续吗？

【刘律师】不能，仲裁机构是按照《中华人民共和国仲裁法》设立的解决民间纠纷的机构，不具有办理房产赠与手续的职权。此职权是由公证处行使。

【房天下友】买卖房产私签合同有法律效力吗？

【刘律师】任何人在平等、互利的基础上自愿签订的合同，只要是内容和条款不违反法律的规定，都具有法律的效力。对此，除了合同法的相关规定外，物权法也对此予以了确认。因此，只要双方签订的房产买卖合同不违反法律的规定，就具有法律效力。

【房天下友】在政府补偿的返迁地上盖的房属于小产权房吗？可以用来抵押贷款吗？

【刘律师】对于政府补偿的房子一般情况下，不属于小产权房。小产权房是指在集体土地上由农村集体未经合法手续擅自建造的房子，无地获得土地使用证，只有集体发给使用证明的房子。政府拆迁补偿房子，土地使用性质是国有划拨或出让，可以获得房产证和土地使用证。至于，是否能办理抵押贷款手续要由银行审查确认，一般情况下，两证齐全的房子是可以办理的。

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